时间：2022-11-18 16:49:37 编辑：5号网-xweiyi 0
近两年来可以发现房价都是处于一个下跌的情况的，限制牡丹江边被称之为第二个鹤岗，为什么近期房价跌的那么厉害？
“恭喜姐，咱这边准备签约了。”看着中介发来的消息，牡丹江市民安宁舒了一口气，准备和爱人出去搓一顿。
2021年11月，挂牌一年后，她的房子终于以17.7万的价格被一位中年离异妇女买下。这套房子安宁一家住了20年，它位于牡丹江市中心，次顶楼，76平米，挂牌价25万元。一年时间里，房子降到20万，来询问的只有2人，都没买。
为了让中介“上点心”，她甚至提出增加5000元中介费。一年后她发现，降价30%卖掉房子的她反倒是幸运的，因为假使没卖掉，现在挂牌10万元都难出手。
因为房价急剧下跌，牡丹江也被网友冠以“黑龙江第二个鹤岗”之称。这一年，少数人把握了机会，大多人愁苦难言。
小区里的住户窗上贴着售房广告。图/九派新闻 王怡然【1】曾经拒绝每平8000元的价格，现在5300元无人问安宁是土生土长的牡丹江人，从事财务工作。她今年47岁，每月赚5000元，丈夫开个小公司，家庭月收入在10000元上下。两人没有孩子，生活衣食无忧。
老房子在2002年搬进去，已经住了近20年。2020年，她和丈夫决定改善居住环境，于是在离市区较远的新楼盘买了新房，成交价每平米5000多元。房子总价57万元，装修花了15万元。由于是贷款买下的，安宁希望卖掉老房子，减轻还贷压力。
刚开始那会儿，牡丹江房价没有下跌的迹象，房子也位于市中心的繁华地段。次顶楼，76平米的老房子，她在平台上挂出25万的价格，同时委托了中介帮忙售卖。而在新房买下后，牡丹江的房价开始急速下滑，刚到手的新房价格也有了隐隐松动的趋势。
眼看着牡丹江房价一个劲儿往下掉，安宁急了。她的房子在次顶楼，年头也久了，本来就不好卖，越拖越卖不出去。半年间，她陆续给房子降价了三四次，从25万降到23万，最终降到20万，但近一年时间里，打电话来询问的人只有两三个，一听报价就挂断了电话。安宁觉得，自己那段时间都快“魔障”了，每天就想着把房子快点卖掉。
直到一位离异的40岁左右的女人前来询价。她手上没什么钱，把价格压得很低，买下也只能自己付一万多的首付款，其余全部贷款。安宁狠了狠心，以17.7万元成交。
安宁说，当时她因为着急，感觉有点“卖便宜了”，没有想到，历时一年，降价30%卖掉房子的自己却是幸运的那个。
余兴隆也为卖房的事发愁了很久。2017年，他贷款买下一户123平的房子。小区紧邻市政府，与牡丹江市最好的高中一墙之隔。他“找了人”才拿下一个名额，以5800元每平方米的价格成交。
买房后的一年里，陆续有人找他，想买下这套房子，甚至有出价8000元每平米的，都被他拒绝了。那时，他想把房子留给孩子或接父母来住。不管怎样，房子肯定能保值。
四年之后，房子没有还装修。他的孩子在外地发展，父母也不愿前往。物业、取暖费等开支，每年要交1万多元。他动了卖房的心思，将房子挂在网上。眼见均价从5800元一点点降下去，降到5300元。无人问津。
他像是骑虎难下。房子晚一天卖，就多赔一天钱。生活中流动资金少，要“打算着花钱”。但降到现在的价格，已经赔了十几万元，再降价，余兴隆有些不甘心。最后，他长叹一声，“再等等看吧”。
在2019年买房的苏文，提起房子也是满肚子牢骚。
他认为，自己属于“刚需购房”。2016年离婚后，他没有自己的房产，租房两年多。虽然想等房价下降再买，但没有属于自己的房子，让已经50岁的他心里空落落的。
2019年，他花15万元买下一户49平米的房子。地理位置偏、朝向向东不是“正房”、又买在价格的高点，苏文的房子几乎挑不出让自己满意的点。他说，自己当年购房受到身边人的影响，他坚定认为房价会下跌，但朋友纷纷规劝：“房价啥时候跌？说不准。”“一直租房不是那么回事，还是应该有个自己的房”。
三年后，房价跌的“一塌糊涂”，苏文当年购置的房子，估值只有八九万。常有人对他说，要是用当年的钱，在同样的位置能买个80多平方米的。也有人说，不行换个大点的，现在房子便宜。“但我现在住的这个房子也卖不出去呀。”苏文无奈说道。“人算不如天算，没办法，点不好。”
【2】“几万块的房遍地都是”，拿地价格比高点低了1/3“这两年，几万块钱一套的房子遍地都是。”牡丹江的房产中介刘欣说，她在牡丹江做了12年房产中介，2022年是她从业最艰难的一年。
2022年5月，国家统计局公布“70个大中城市住宅价格”，牡丹江的二手房价格同比跌幅达到10.5%，成为70城中唯一的二手房跌幅达两位数的城市。
在刘欣近期成交的几套市中心房源中，一套57平方米、有装修的房子卖7万元，还有一套100平方米有装修的房子卖8万元。“我都劝身边想卖房的，没必要，卖也不值钱。”刘欣说道。
她发现，经过2017、2018年的鼎盛时期，2019年，牡丹江房价隐约有下滑趋势，但并不明显。到了2021年，房价迅速下跌，一年时间不到，房子最少了跌价20%，有的房子几近半价。
贝壳研究院2022年4月发布的数据显示，在不考虑通胀情况下，2020年，牡丹江市二手房价格跌至5年前的价格，而2022年一季度后，房价又倒退10年至2007年的水平。
“房产的特性就是买涨不买跌，想买的都在观望。”刘欣分析，尽管学区、结婚等“刚性需求”仍然存在，但更多的本地人都是“可买可不买”的状态。
以前，她每天能接数十个询价电话，而现在，尽管她每天在朋友圈更新三四十套房源，却连一条询价的消息都收不到。普通的房源，买家根本“看都不看”，只有环境好、楼层低、装修好，价格还特别便宜的房子，才可能有人来询问。“现在低到什么程度，原来有十个买房的，现在就只有三个。”
在刘欣看来，一季度只是一个开端。自从4月份，房产市场情况更是降至冰点。她估算，现在的房价至少低于2010年的价格。“哪怕2010年都没有几万块钱一套的顶楼，现在几万块一套的有的是。”
2022年快要结束，刘欣整年只卖出两套房子，收入不到1万元。她自嘲在“吃老本”活着，而这样的日子还不知要持续多久。牡丹江市的房价，看不到任何触底反弹的迹象。
房产销售徐刚记得，5年前，牡丹江江南地区开发的如火如荼，一栋栋高楼在荒地上建成。这附近有牡丹江市一中和市政府，工作日来看房的每天都有十五六组人。
但是今年，为了卖房，徐刚绞尽脑汁。投放广告牌、在安居客挂牌、抖音推广……徐刚的公司把能想到的宣传方式用了个遍，业绩仍无起色。
“整个牡丹江，今年房企没有拿一块儿地。”徐刚说，今年政府挂出的两块地皮，到秋天仍没被“摘牌”，拿地价格也要比鼎盛时期低至少1/3。由于卖不动房，为了确保金币流，现在的新房基本都在“赔钱卖”。不过，现在新楼盘的价格虽然有降低，但不超过百分之二十。
【3】常驻人口229万，比10年前减少50万
为救楼市，牡丹江市住建局于2022年出台了优惠购房政策。
例如，对今年8月1日至10月31日期间在牡丹江市区购置新建住宅商品房和商业商品房的居民，建筑面积90平方米及以下的，给予每平方米补贴40元；建筑面积90平方米以上的给予每平方米补贴65元。此外，对二孩三孩家庭、农民进城家庭均有补贴政策。
而多位房产相关从业者表示，大多有购房意愿的居民仍处于观望状态。
舒清在银行从事管理工作，她所在银行很多原房贷客户都出现贷款逾期的情况。她认为，这也间接导致房子成交量下降、房价下降。
第七次人口普查数据显示，截止至2020年11月1日，牡丹江常驻人口229万余人，与十年前相比减少50万余人，下降18.17%。而早在40年前，牡丹江市户籍人口就有221.7万人。
普查数据中显示，东北40多个地市中，只有大连市、沈阳市和长春市三个城市人口呈正增长。
2020年7月，黑龙江省统计局发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》中提到，“90后”、“00后”成为牡丹江流出人口中的主力军，比重高达27.1%。牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不合理、工资福利待遇低，加剧了青壮年人口外流。
本科毕业于211大学的阎良回到牡丹江参加工作后，常常会被问到一个问题：为什么要回来？
阎良自己甚至都没有仔细想过这个问题。在他看来，安逸的生活、稳定的收入就是目标。毕业后，他的同学纷纷前往广东、江浙，他却从来没有考虑过“去外地”。回到本地后，他的学历、工作让他成为了这座小城中的佼佼者。阎良数了数，高中班上60多人，现在还留在牡丹江的只有不到10个人，而自己是其中“混得最好”的那个。
他身高1米8，26岁，工作稳定，未婚，还在2018年到2020年买了四套房，算是单位的“钻石王老五”。而在2021年房价下滑初始，他出手了其中两套正对着牡丹江市一中的学区房。直到2022年，他的果断开始被人佩服。两套房子计算下来，他只亏损了几万元，阎良觉得，这已经“相当于挣了”。而他朋友的老房子因为不舍得降价，从70万缩水到40万元，仍没有卖出去。
“好像只有在外地混不下去了，才会回家。”他说，在东北小城，这样的思想根深蒂固。“公务员就是这个城市择业的天花板，别的基本都……”阎良坐在咖啡店的窗边说道。“像我现在过的挺好的，但是我知道，这辈子也就这样了。”
窗外，4点多的牡丹江已经落下夜幕，对面的几家店铺卷帘门紧闭，门上都贴着“旺铺招租”的字样。
1、市场的需求。很多人都知道，房价一直疯涨的原因主要是人们购房的需求量一直很大。年轻人为自己结婚买房，老一辈给孩子结婚买房，房子已经成了生活的必需品。而一些有钱人也从中看到了房子的商机，开始囤房等着升值，从而造成了现如今的炒房热。不过，这两年，高房价让很多人只能放弃，而且很多年轻人的消费理念也发生了改变，不再把房子当成刚需。所以，这种市场需求的变化必然会造成房价的下跌。
2、土地的调整。建房土地的价格很大程度上决定了房价的高低。去年，国家出台了新的土地调整政策，允许将商场还有商业用房转建成租赁用房，从而降低年轻人的购房需求，也在一定程度了改变了房地产建房必须先要买地的固定模式。土地价格调整以后，房价自然也会跟着下跌。
3、房地产税的调整。去年房地产税的征收时间以及第一批试点地区得到了落实。根据新的房地产税，以后每人只有60平米的免税住房空间，多出的房产则需要交纳更多的税，这样可以有效避免炒房族的存在。
短期内房子不会跌的太厉害，因为房地产关乎着民生和社会稳定问题，政府只会让房价小跌，但不会崩盘，毕竟稳定才能发展嘛。此外，未来房子的价格和通货膨胀有关，若房价上涨的速度赶得上通货膨胀的步伐，那房价就会上涨，否则房子就会越来越便宜。
一、房价的涨跌与市场供求情况有关
只要是商品，就会产生市场供求关系，而供需不平衡会导致价格的上涨和跌落，房子也不例外。作为商品，如果市场上的商业地块较少，房子可供选择性较少，而消费者较多的话，房价就会随之上涨，而反之，房价就会下跌。
二、房价的涨跌与项目所在地的配套设施有很大的关系商品有好有坏，房子也是如此，但房子的品质都是有监管的，所以好坏就体现在周围的配套设施上。如果一个商品房项目周围没有便利的交通，没有配套的学校、商业、医疗设施，那么消费者就不会愿意去选择，房价就会低一些。而如果周围的配套交通、教育、医疗设施都能够齐全，房价也会高一些。
三、房价的涨跌与国家政策和消费者喜好也密切相关在城市发展迅猛，农村发展滞后的时期，大众都乐意去选择城市的房子，选择定居在大城市能够得到便利的生活。而现如今城市拥堵，而农村的交通得到了完善，更多的人是选择适合自己的小城去定居，所以房价的涨跌跟消费者的喜好也有关系。另外，如果政策规划大力发展某个城市，这个城市的房价也会随之高涨。
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