时间：2023-01-17 11:11:13 编辑：5号网-qiwen 0
最近近70城的房价已经公布释放了，这里面究竟是有什么样的信息在里面的？房价的利率是按照什么来计算的？
16日，国家统计局公布的2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降。
2022年楼市已收官，业内分析认为，2023年稳房价依然是重要工作。
新房价格
国家统计局数据显示，2022年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。
“最明显的变化是，一线城市新房价格连跌3个月后已有止跌现象。随着疫情压力最大时期过去，一线城市的楼市继续被看好，也有助于修复市场预期。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
“这显示2022年四季度以来供需两端积极政策产生一定效果，一线城市率先出现止跌企稳态势。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，比如供给端加快“三支箭”等资金投放、推进保交楼；需求端积极降低按揭利率、鼓励住房购置和改善等等。
但58安居客研究院院长张波也指出，北京、上海的新房价格环比上涨并不能完全代表市场热度回调，更大层面的成交结构的变化，中高端成交占比提升是直接因素。
1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
易居房地产研究院据此梳理了最新一期可下调的城市名单，70城中有35个城市符合该政策标准：一二线城市14个，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州；三线城市21个，包括牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。
二手房价格
国家统计局数据显示，2022年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同；三城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
整体来看，70城中二手房价环比下降城市有63个，比上月增加1个，只有宁波、成都、昆明、长沙等地环比出现小幅上扬。严跃进认为，一些人口规模有优势的城市总体表现较好，但目前此类城市数量确实偏少。
张波也指出，从实际成交量来看，这些城市并没有出现同步增长，也显示出房价上涨本身的动力依然不足，市场依然处于探底阶段。
“2023年是房价指数努力筑底、企稳、回暖的重要阶段，各地要积极落实好购房政策，让购房者对二手房市场有信心。”严跃进举例称，多地落实的“带押过户”等政策，有助于降低二手房交易成本、促进二手房市场的稳定。
下一步走势
近期，房地产政策已从供给端、需求端全面发力，尤其是在需求端不断释放利好，保护刚需和改善。李宇嘉指出，其目的在于利用积极政策使需求端稳定下来，这样房价才能稳定，供给端的问题才能解决。
“总体上，2023年稳房价依然是重要工作，其成为稳预期、促进楼市稳健发展的重要条件。”严跃进表示。
“市场底部已逐步清晰，预计房价的稳定和房价上涨城市数量明显增长还需等待今年二季度。”张波同样认为，今年是个改善需求入市的好年份。不久前，中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022—2035年)》明确，住房改善将是未来拉动内需的重点。
“预计一二线热点城市的复苏节奏会相对更快，目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用，尤其是针对改善需求在首付及利率方面有很大的调整空间。结合房贷利率的整体优化，未来市场整体复苏依然非常可期。”张波说。
李宇嘉也认为，积极的政策或能在二季度产生效应，即热点城市交易量开始企稳并慢慢回升，并在下半年带动都市圈周围城市回暖。
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房价离不开楼面价，楼面价离不开房价。土地拍卖后要修建成房屋，有9种费用，分别为土地费用、前期工程费等。还有各类税种以及其他50余种费用，包括征收蓝图审查费、防雷检验费等等50多项费用，涉及25个政府部门!这些费用都会计算到最终房价里，再加上开发商的利润，这才是最终呈现在购房者面前的房屋售价。
买房砍价一般都砍不了太多，最多砍去几千块钱，但具体要看看这个小区的情况，比如像碧桂园的房子，像恒大的房子，砍价都砍不了太多。
不过开发商也是有所准备的，一般下设售楼部都有标准的定价，比如一套住房的售价为455,000块钱，很有可能开发商已经做好了心理准备，如果你砍价，只会给你把后面的5000块钱给抹掉。
如果你有关系，可以通过关系找到开发管理层，然后让其给你多抹掉一些零头，这样砍去1万块钱或15,000块钱都有可能。
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